有傳聞稱：首先，自2025年起，房?jī)r(jià)將成為地方城市考核的KPI之一；其次，中小城市的拆遷將主要以發(fā)錢為主，而非重建。老百姓的心聲很明顯，這兩點(diǎn)的確切切觸及到了他們的關(guān)切。這些消息是否屬實(shí)呢？

01、如果房?jī)r(jià)列入地方考核KPI，是否會(huì)立即引發(fā)上漲？

實(shí)際上，類似的政策早在13年前就已出現(xiàn)。2011年1月，溫州市出臺(tái)了首個(gè)將“房?jī)r(jià)收入比”作為考核重點(diǎn)的政策，也就是將其納入考核KPI。當(dāng)時(shí)的目標(biāo)是遏制房?jī)r(jià)上漲，而如今的目標(biāo)則是止跌并穩(wěn)定價(jià)格。

這項(xiàng)政策產(chǎn)生了不錯(cuò)的效果。溫州房?jī)r(jià)在2011年3月創(chuàng)下了歷史最高點(diǎn)，達(dá)到了每平方米33231元，但僅僅四年后的2015年4月，價(jià)格便跌至15279元/平方米。

有媒體指出，房?jī)r(jià)被納入考核KPI后，確實(shí)增強(qiáng)了執(zhí)行力度。那么這次類似的措施，是否也能產(chǎn)生類似的效果呢？房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)立刻上漲？我的看法是，這不太可能，因?yàn)殛P(guān)鍵問(wèn)題并沒(méi)有被解決。

事實(shí)上，與抑制上漲相比，穩(wěn)定下跌更具挑戰(zhàn)性。這一點(diǎn)完全不夸張。我們不妨仔細(xì)思考：房?jī)r(jià)下跌的原因是什么？主要有四個(gè)因素：供大于求、缺乏投資吸引力、民眾信心不足，以及房地產(chǎn)庫(kù)存過(guò)剩。

你認(rèn)為其中哪個(gè)問(wèn)題容易解決呢？

這些問(wèn)題都相當(dāng)復(fù)雜，假如這么容易解決，國(guó)家就不會(huì)持續(xù)出臺(tái)各種政策，甚至稅費(fèi)也降了，可結(jié)果呢？

2024年1月至10月的銷售數(shù)據(jù)顯示，銷售面積為7.8億平方米，同比下降了15.8%；銷售額為7.7萬(wàn)億元，同比下降了20.9%。所以，我們不妨反思，把房?jī)r(jià)納入地方考核KPI能帶來(lái)哪些解決方案？

我擔(dān)心的是，歷史會(huì)重演。2011年時(shí)，房?jī)r(jià)就出現(xiàn)了虛假數(shù)據(jù)。

因此，雖然這種舉措的可能性不大，但既然有人提出來(lái)，足以反映出房?jī)r(jià)當(dāng)前的困境。

我的看法是，核心問(wèn)題仍在于新房市場(chǎng)。首先，可能需要扶持開(kāi)發(fā)商，發(fā)展投資市場(chǎng)，然后逐步恢復(fù)上下游產(chǎn)業(yè)鏈，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，最終才能提高民眾收入，只有收入增加了，人們才敢消費(fèi)，從而進(jìn)入良性循環(huán)。

02、中小城市拆遷方案會(huì)以發(fā)錢為主嗎？

相比于房?jī)r(jià)列入考核KPI，中小城市的拆遷政策更有可能落地。

早在2023年11月8日，就有明確的消息指出，“城中村改造將擴(kuò)展到近300個(gè)城市”，這是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部以及財(cái)政部共同發(fā)出的政策聲明。

中國(guó)有293個(gè)地級(jí)市，因此，這一政策意味著全國(guó)范圍內(nèi)的拆遷。關(guān)鍵問(wèn)題有兩個(gè)：首先，拆遷的標(biāo)準(zhǔn)是什么？是房齡超過(guò)20年，還是超過(guò)30年？其次，安置方式是什么？是提供房票、安置房，還是直接發(fā)錢？

如果非要給出答案，我認(rèn)為發(fā)錢的可能性更大，尤其是在中小城市。

回顧最近三四年的情況，中小城市面臨著許多問(wèn)題。從宏觀上看，人口流失是一個(gè)嚴(yán)重問(wèn)題；從微觀角度看，民眾對(duì)未來(lái)的預(yù)期也不高。

這些城市缺乏強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)支撐，且城市吸引力較弱，因此發(fā)錢可能更有效地激勵(lì)民眾購(gòu)房。

值得注意的是，僅在2021年至2023年這短短兩年時(shí)間里，三四線城市的年均人口流失率達(dá)到了0.3%，而一線城市則呈現(xiàn)0.08%的年均人口增長(zhǎng)，二線城市的年均增長(zhǎng)更是高達(dá)0.81%。

與大城市相比，中小城市的民眾對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期較低，而且房屋老齡化問(wèn)題是普遍存在的，因此必須進(jìn)行拆遷。而如果發(fā)錢成為主要的安置方式，可能會(huì)激發(fā)更高的積極性。

與此同時(shí)，這還可能進(jìn)一步減弱當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的金融屬性。因?yàn)槿丝谝呀?jīng)在流失，房?jī)r(jià)即使再高也未必能產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。

然而，這樣做也有潛在的弊端。一方面，部分人可能拿到補(bǔ)償金后選擇去大城市購(gòu)房；另一方面，這也有可能推動(dòng)地價(jià)上漲。但無(wú)論如何，拆遷的安置方式不會(huì)單一，可能會(huì)是“房票+現(xiàn)金”并行。

在這種情況下，我們也要做好準(zhǔn)備，預(yù)計(jì)大城市核心地段的房?jī)r(jià)可能會(huì)有所上漲。

你對(duì)此有何看法？